“救世主”煤老闆闖局地產:抄底商辦項目,接盤爛尾樓,溢價拿地,不愛礦產愛房產

“救世主”煤老闆闖局地產:抄底商辦項目,接盤爛尾樓,溢價拿地,不愛礦產愛房產

出品 | 搜狐地產&焦點財經

作者 | 王迪

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編輯 | 吳亞

當地產淪爲“地慘”,曾經最大的隱形大佬中國平安等險資逐漸撤離地產,而地產圍獵者並沒有因此而隱匿。2024年開年,互聯網巨頭騰訊豪擲64億北京拿地,鋼鐵大佬14.02億抄底豪宅翡翠苑,又有“煤老闆”“水泥巨頭”“糧油老闆”“酒業大亨”等各界富豪們殺進房地產。

搜狐財經梳理髮現,在此批地產掠食者中,“煤老闆”以高頻次、大手筆頻繁出現在地產交易中,不僅廣泛抄底公寓、辦公等業態,而且有“煤老闆”拿下純住宅或綜合性用地,更有煤炭企業參與爛尾樓的收購與盤活之中。

一位常年從事供應鏈貿易,主營煤炭、鐵礦石、焦炭等大宗貿易的相關人士對搜狐財經指出,煤炭行業抄底地產是好事情,房地產本來就是優質資產,並且核心城市的房價跌的可能性很小。煤炭行業這兩年一直不錯,主要是有資金。就股票來看,其它行業跌得很慘,但是煤炭還算不錯。

資本市場層面,2月2日,滬指一度跌超3%,市場情緒低迷,煤炭、石油板塊依然堅挺。成份股上,中國神華、中國石化漲超2%,山西焦煤、中煤能源漲超1.6%,兗礦能源、平煤股份、中國海油、恆逸石化、陝西煤業、淮北礦業漲幅居前。

對於“煤老闆”闖局地產,一位常年深耕地產的一線操盤手對搜狐財經表示,資金找出口,他們覺得一線核心資產已經跌了一輪,有炒底機會,但是大概率會抄在“半山腰”上。

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“煤老闆”作爲一個羣體標籤真正誕生始於2002年。彼時,我國開放電煤指導價,煤炭價格一夜之間全部上漲,讓“煤老闆”貼上了“億萬富豪”的標籤。早期完成原始財富積累的他們,在十年前就已經投資影視,買車只挑豪車,買房就買整棟。

搜狐財經梳理髮現,在隱退舞臺很久,煤炭大亨們再次高調進場,他們不僅抄底了一線城市商業辦公及公寓資產,而且在土地市場上也頻頻亮相。不少“煤老闆”陸續投資購買上海中糧海景壹號公寓、雅居樂海南清水灣的三家度假酒店、金茂北京威斯汀大飯店和富力香水灣萬豪酒店等資產。

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以2023年11月交易的中糧海景壹號5號樓、6號樓、7號樓爲例,其買家是上海邕鵬實業,背後由內蒙古滿世煤炭集團100%持股。

在“煤老闆”參與的交易中,不少標的位置優越。中糧海景壹號毗鄰“中國第一豪宅”湯臣一品,部分樓棟距離黃浦江僅約百米,直面一線江景和對岸的外灘萬國建築羣。如此核心的區位,公告中指出項目增值額爲34億,增值率465.13%。

此外,2023年10月,金茂轉讓的北京威斯汀大飯店也由“煤老闆”接手,成交價28.01億元。金茂威斯汀位置同樣優越,位於北京朝陽區燕莎商圈、毗鄰中央商務區三里屯附近的34層豪華酒店。酒店自2008年開業以來,中國金茂委託萬豪國際管理集團公司經營管理,總建築面積約爲77945平方米,曾接待衆多外國首腦及體育、商界精英人士。

再往前倒推,具體案例有2022年7月,內蒙古匯能煤電集團以62億元購買了上海靜安大悅商務中心。2022年7月,爛尾十餘年的西江月被辰宮地產接盤,辰宮地產背後有本省榆林、神木的能源集團作後盾。2022年5月,鄂爾多斯(600295.SH)公告,擬斥資27億元收購上海蘇河灣中心3、4號寫字樓等。

對於此種現象,盤古智庫高級研究員江瀚告訴搜狐財經,它的影響是複雜和多方面的。首先,這些企業家的投資行爲可能會對地產出清產生一定的影響。他們的購買行爲可能會給市場帶來一定的資金支撐,減緩房價下跌的速度,從而避免市場崩盤的風險。

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“同時,這些投資者的進入也有助於化解金融風險,因爲商業辦公資產通常作爲抵押物爲企業提供融資,有助於降低金融體系的系統性風險。”江瀚稱。

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鏡鑑諮詢創始人張宏偉則對搜狐財經表示,從出售企業來講,原則上是企業資金面比較緊張,通過出售非核心資產去套現,補充公司的現金流。從投資城市名單來講,“煤老闆”重點關注的酒店類資產一般都是在北上廣深蘇州,還有杭州、成都這類一線城市及強二線城市,以及三亞這樣的旅遊城市。原則上一線及強二線城市等10個城市值得主動投資並持有,其他大部分城市並沒有投資價值。

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就拿地層面來看,在民營房企隱退於土拍市場之時,“煤老闆”們以“救世主”的形象活躍在土地市場中。土豪“煤老闆”們不僅沒有底價成交,而是多以溢價拿地。

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2023年10月,金匯海以15.1億、10.22%的溢價率拿下北京房山區拱辰街道綜合用地(含住宅),金匯海由山西金泉能源集團100%持股,背後是山西“煤老闆”溫秋貴家族,這也讓這橫跨能源、地產、銀行、貨運的公司再填“拼圖”。

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無獨有偶,2023年9月,山西金振德房地產開發有限公司10.796億,溢價率約15%搖中廣州番禺新光快速路地塊。2023年8月,山西“煤老闆”張亞平以22.53億、溢價15%拿下成都龍泉驛十陵板塊一地塊。

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房地產市場的調整與煤炭行業的發展形成了利益契合。近年來煤炭行業一直保持較高的收益,而房地產行業在調整階段。有業內人士指出,今年的煤價已經是三年前的兩倍,而某些城市的房價卻相對三年前打了多個扣折,這顯然是一筆十分划算的交易。

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Mysteel統計數據顯示,全國36家上市煤企發佈的2023年前三季度業績報告,合計營業收入約12000億元,合計淨利潤約1630億元。其中,有32家企業實現盈利,中國神華以淨利潤482.69億元排名第一。另據國信證券,近年來煤炭板塊上市公司業績保持穩健增長。

此批進場的“煤老闆”大多是資金雄厚的掌舵者。例如,購買上海大悅中心的內蒙古匯能煤電集團以496.4億元的營收位列今年中國民營企業500強中第240位,也是煤炭企業中的第三位。山西鵬飛集團2022年營收突破1000億元大關,是山西省民企中唯一跨入千億級陣營的民企,在中國能源500強榜單中排在第114位;在成都拿地的張亞平背後的東輝能源位列298位。

但是,即便是瞅準了一線城市核心區域的商辦、公寓等資產的抗跌性,面對不確定的市場環境,其依然有下行的可能。另外,在住宅市場房價普遍下行的市場中,想要做好造房這筆買賣,仍然意味着面臨不少挑戰。

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據國家統計局數據顯示,2023年全國商品房僅賣了11.66萬億元,相比於高點的10萬億元的銷售再度減少。2023年12月70城二手房價格環比全線下行。

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僅以寫字樓來看,據中指研究院數據,2023年第四季度全國15個重點城市主要商圈寫字樓平均租金爲4.70元/平方米/天,環比下跌0.34%,跌幅較2022年亦有所擴大,降至近5年的新低。

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匯生國際資本總裁黃立衝則對搜狐財經指出,“煤老闆”的策略是基於對房地產市場週期的理解和對未來市場回暖的預期。他們收購的資產通常是折價的。他們認爲這些資產的處置價格低於其內在價值和公平市場價值。

“如果市場確實如他們預期的那樣回暖,那麼這些資產的價值將會上升,他們可以通過出售這些資產來實現利潤。這種投資策略並非沒有風險。房地產市場的回暖可能會因爲多種因素而延遲或不如預期,例如經濟增長放緩、政策調整、市場供需關係變化等。”

黃立衝的理解是,如果市場持續低迷,那麼這些投資者可能面臨資產貶值的風險,甚至可能出現虧損。目前房地產資產的流動性通常較低,一旦市場環境惡化,這些投資者可能難以快速出售資產以避免損失。

避免過度依賴單一行業,利於房地產出清

儘管煤炭相對於其他行業表現向陽,但是多位煤炭行業從業者告訴搜狐財經,去年煤炭行業相對於其他年份表現並不理想。這也導致了部分煤炭大亨抄底地產,加速資產多元化,避免過度依賴單一行業。

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以收購上海蘇河灣中心的鄂爾多斯來看,其2023年前三季度主營收入220.28億元,同比下降21.23%;歸母淨利潤25.33億元,同比下降44.01%;扣非淨利潤24.74億元,同比下降44.2%;其中2023年第三季度,公司單季度主營收入70.56億元,同比下降16.91%。

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中誠信國際報告顯示,2023年以來,煤炭價格出現回落但仍處於相對高位,煤炭企業整體保持較好的獲現和盈利能力,企業槓桿指標和償債指標總體保持向好態勢。

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“未來煤炭供需緊張的態勢持續緩解,煤炭價格或承壓,煤炭企業盈利及獲現能力或將回落,償債指標表現或趨弱,但考慮到行業融資環境有所改善,煤炭企業債務接續仍較有保障。”報告如此寫道。

事實上,煤炭行業也經過多輪調整。2002年,煤炭造富時代開啓。2012-2015年,產能過剩,讓煤炭價格下行。2016年,供給側結構性改革啓動,落後產能退出力度加大,先進產能穩步釋放,宏觀經濟企穩帶動下游需求恢復,讓煤價上漲。2020年,疫後全球經濟企穩復甦,國內外需求快速增長,通過核增釋放優質產能快速增加供給,平抑煤炭價格波動。

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煤炭行業是一個資本密集型行業,需要大量投資建設煤礦、運輸線路、煤炭加工廠等固定資產。因此,煤炭企業的固定資產投資佔比通常較高。

搜狐財經根據中誠信國際報告梳理髮現,從2018年開始煤炭行業的槓桿率一直處於波動下行的趨勢,而近年來煤炭開採和和洗達業固定資產投資累計同比逐漸下滑,在2022年6月達到近5年來最高點50%,至2023年佔比達到10%。

於地產而言,黃立衝對搜狐財經指出,從宏觀經濟角度看,“煤老闆”闖局地產對於房地產市場的出清是有幫助的。把市場中的不良資產被清除或轉移,有助於市場恢復健康。他們是不良資產市場中的禿鷲,吃死去地產公司的腐肉,當資產價格下跌到一定程度,吸引了資金雄厚的投資者進場,這有助於穩定市場預期,減少恐慌情緒,促進市場的自我修復。

一方面,房企通過出售資產緩解一下資金壓力。另一方面,相比於煤炭行業的不穩定性,被“煤老闆”們視爲理想的投資標的的房地產實物,在抄底進場的環境下亦有獲得穩定回報的可能。

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在江瀚看來,對於煤炭大佬這些闖局者而言,他們也面臨着一些風險和挑戰。首先,他們需要面對市場不確定性的影響,包括政策風險、經濟週期風險等。其次,他們需要考慮如何將這些商業辦公資產進行有效的管理和運營,以獲得穩定的收益。此外,他們還需要關注市場趨勢的變化,及時調整投資策略,避免因市場變化而導致的資產貶值風險。

本文源自焦點財經

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